Gayrimenkul Satışlarında Bankadan Ödeme Zorunluluğu Var Mı?

Gayrimenkul satışlarında bankadan ödeme zorunluluğu var mı? Gayrimenkul satışlarında bedelin bankadan ödeme zorunluluğu olup olmadığını yazımızdan öğrenebilirsiniz. Yazımızda ayrıca gayrimenkul satışı ile ilgili başkaca detay bilgileri de öğrenmiş olacaksınız. Bankadan ödeme zorunluluğunun finans kuruluşları üzerinden ödeme zorunluluğu olarak algılanması daha doğru olacaktır.

Gayrimenkul Nedir?

Gayrimenkul ve taşınmaz birbirinin yerine kullanılan terimlerdir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine göre aşağıdaki varlıklar taşınmaz mülkiyetine konu olabilmektedir.

• Arazi.
• Tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve sürekli haklar.
• Kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümler.

Dolayısıyla bu varlıkların satışının gayrimenkul satışı yani mülkiyetin el değiştirmesi kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Satışı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkullerin mülkiyetinin bir kişiden başka birine geçebilmesi için yeni malikin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Satış resmi şekle tabidir. Yani alan ve satan tarafın tapu siciline giderek bu işlemi gerçekleştirmesi gerekmektedir. Sicildeki memur satıcının parasını alıp almadığını sorduktan sonra işlem tesis etmektedir. Satıcı parasını teslim almadığını ifade ederse tapuda işlem yapılmaması gerekmektedir. Geçmişte yaşanan bazı olaylarda dolandırıcıların satıcıya parasını almamasına karşın bu yönde beyan verdirdiği gözlemlenmiştir.

Noterde Gayrimenkul Satışı Yapılabilir Mi?

4853 sayılı Noterlik Kanunu‘nun Noterler tarafından yapılabilecek işleri düzenleyen 60. maddesi 23/6/2022 tarihinde değiştirilmiştir. Değişen madde uyarınca artık noter huzurunda gayrimenkul satışı yapılabilmektedir. Noterlik sistemi ile tapu sicilleri bu amaçla entegre hale getirilmiştir. Noterler geçmişten bu yana Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmelerini de gerçekleştirmektedir. Yani mevcut durumda Noter huzurunda hem Gayrimenkul Satış Sözlemesi hem de Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapılabilmektedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olan adi sözleşmeye göre taraflara daha fazla güvence sağlayacağı açıktır. Buna karşın satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu tescille beraber satış vaadine rağmen gayrimenkulün satılmak istendiği üçüncü kişiler tarafların arasındaki vaatten haberdar olmadığını iddia edemez duruma gelmektedir. Yeni düzenleme ile birlikte tarafların birisinin talep etmesi durumunda Noterde düzenlenen Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesi Noter tarafından tapu siciline tescil edilmektedir. Tarafların bu kapsamda ilgili masrafları ödemesi gereklidir.

Gayrimenkul Satışlarında Bankadan Ödeme Zorunluluğu

İster tapu sicilinde isterse Noterde yapılsın sözleşmenin edimlerinden birisi satıcıya parasının ödenmesidir. Mahkeme kararlarında daha çok alıcıya önceden ve peşin ödeme yapılması gerektiği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır. Buna karşın, gayrimenkul satışlarında bankadan ödeme zorunluluğu yoktur. Ödeme nakit, bankadan havale/eft yoluyla veya çek verilmesi suretiyle yapılmaktadır. Fakat bu yöntemlerden sadece banka ödemeleri hukuki açıdan alıcının beklediği düzeyde güvence sağlayabilmektedir. Alıcının ödeme yaparken ödemenin açıklama kısmına ada parsel gibi alınan gayrimenkule ilişkin bilgiler girmesi ve paranın gayrimenkul satışı karşılığında yapıldığını belirtmesi en doğru yöntem olmaktadır. Bu şekilde satıcının parayı aldıktan sonra işlem yapmaktan kaçınması durumunda alıcının dava yoluna gitmesi kolaylaşmaktadır. Ancak uygulamada çoğunlukla tapuda peşin olarak paranın satıcıya (işlem anında) ödenmesi ve parasını sayan satıcının işleme onay vermesi tercih edilmektedir.

Tacir, Serbest Meslek Erbabı ve Çiftçinin Gayrimenkul Satışı

4.7.2003 tarih ve 25158 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 320 seri numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ve sonrasında yapılan düzenlemelerle bu kişilerin belli tutarı aşan ödeme ve tahsilatlarına ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu ödemelerin banka ve finans kurumları aracılığıyla ödeme zorunluluğu bulunmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken satılan gayrimenkulün bu kişilerin işletmesine dahil olan yani envanterde yer alan gayrimenkuller olduğudur. Yani kişisel servetlerine dahil olup envanterde yer almayan bir gayrimenkule ilişkin satışın halihazırda banka ve finans kurumu üzerinden gerçekleştirilmesi zorunluluğu yoktur. Dahası bu mecburiyet çok kısa süre geçerli olmuştur. 01 Ağustos 2003 Tarih ve 25186 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 323 sayılı VUK Genel Tebliği ile istisnalar arasına tapu idarelerinde yapılan işlemlere konu ödeme ve tahsilatlar da eklenmiştir. Dolayısıyla tapu idarelerinde yapılan satış gibi işlemlere yönelik ödemelerin bu kişiler açısından da banka ve finans kuruluşları üzerinden yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır.